Excerpt for Как купить квартиру в Москве за 1 500 000 рублей by , available in its entirety at Smashwords

Как купить квартиру в Москве за 1 500 000 рублей

Дмитрий Писаренко

Published by Dmitri Pisarenko at Smashwords

Copyright 2018 Dmitri Pisarenko

Введение

Если вы читаете это, то хотите купить квартиру по минимальной цене. В этой брошюре вы узнаете как это сделать.

Противопоказания

Описанный здесь способ не подойдет вам, если

  • Вы не хотите жить на первом этаже

  • Вы хотите оплатить квартиру ипотекой

  • Вы хотите расплатиться материнским капиталом

  • Вы хотите купить квартиру быстро. Если хотите купить квартиру у меня, то нужно будет подождать несколько месяцев.

  • Вам нужна квартир с отделкой и мебелью. Наши квартиры продаются с предчистовым ремонтом. Вам самим надо будет наклеить обои, поставить батареи и мебель.

  • У вас на квартиру есть больше 3 миллионов. Мои квартиры стоят от 1,5 до 3 миллионов рублей. За большие деньги можно купить более комфортные варианты.

  • Вам не надо каждый день ездить в Москву на работу. Мои квартиры расположены так, чтобы можно было быстро доехать до центра Москвы. Мои клиенты платят один раз, а потом всю жизнь экономят время на поездках в центр. Если вы работаете дома, либо покупаете квартиру для неработающего пенсионера, то квартира в Московской области может подойти вам больше моей (больше места за те же деньги).

  • Вы не хотите использовать нестандартные схемы покупки жилья, даже если они законны и позволяют сэкономить миллион-другой.

  • Вы хотите купить квартиру у собственника.

  • Вы считаете, что труд посредников (риелторов, рекламщиков, маркетологов) ничего не стоит.

Если одно из противопоказаний относится к вам, то квартиру за полтора миллиона не купите (дальше можно не читать). Не расстраивайтесь -- сейчас (январь 2018) на одного покупателя квартиры (вас) по данным РБК приходится

  • четыре продавца в Москве и

  • шесть -- в Московской Области.

У вас хорошие шансы найти подходящее жилье. Успехов :)

Знание и смекалка — двигатели экономии

Чтобы сэкономить и не пожалеть об этом нужно знать то, чего другие не знают. Все знают два способа купить квартиру:

  • Напрямую у собственника

  • Через риелтора

В обоих случаях покупатель покупает квартиру в одиночку. Они хороши для тех, у кого достаточно денег на квартиру.

Достаточно -- это сколько?

Зависит от района. В районе метро "Пражская" однокомнатные квартиры стоят от 4 миллиона рублей и больше.

Как же можно купить жилье за цену ниже рыночной? Посмотрим, как это делается в других областях.

Умные часы "Pebble"

В 2013-м году несколько разработчиков придумали новый вид умных часов. Они опубликовали описание и выяснилось, что многие люди хотят купить такие часы. У разработчиков не было денег на производство, а у потребителей не было часов, которые они хотели.

Они решили эту проблему так:

  1. Каждый покупатель заплатил за часы вперед.

  2. На собранные деньги (10,3 миллионов долларов) разработчики сделали первую партию часов.

  3. После этого отправили по экземпляру всем покупателям.

Ни у разработчиков, ни у каждого покупателя по отдельности не было возможности создать эти часы и сделать доступными всем желающим. А вместе получилось.

Покупаем квартиры сообща

Допустим, у вас есть 2 миллиона рублей и двое друзей -- Вася и Петя. У них тоже есть по 2 миллиона. Тогда вы можете скинуться и за 6 миллионов купить 3-комнатную квартиру рядом с метро "Пражская".

После покупки вы договариваетесь, что вам принадлежит комната с балконом, Пете -- угловая, а Васе -- та, что рядом со входом. Кухней, ванной и туалетом могут пользоваться все.

На первый взгляд проблема решена. Вы за 2 миллиона рублей купили жилье в Москве и "обманули" рынок (напомню, что минимальная цена квартиры -- 4 миллиона).

Почему нельзя покупать комнаты

На самом деле вы купили себе проблему. Это могло бы работать, если бы все люди были архангелами и полубогами. В жизни люди склонны мешать вам, по глупости или злому умыслу.

Самый безобидный сценарий: Кто-то из вас троих, допустим, Вася, любит подолгу сидеть в ванной. Вам и Пете приходится ждать по полчаса, а то и по 45 минут.

Война между соседями может начаться и так: Петя начинает пить и до трех часов ночи засиживаться с собутыльниками на кухне. Вам в шесть утра вставать на работу, а они за стенкой поют про черного ворона.

Но это не самое страшное, потому что в обоих случаях неприятность происходит из-за недопонимания. Все можно исправить разговором по душам. Вы ведь друзья.

Худший вариант: Петя и Вася -- не ваши друзья. Вы не знаете их долго. Вы познакомились, чтобы купить квартиру. Вы не могли проверить их на вшивость. Вы верите в лучшее в людях и удивляетесь, когда Вася, такой учтивый до покупки квартиры, начинает вести себя как Эрик Картман: Орет матерные песни целыми днями, пачкает туалет и водит в квартиру сомнительных людей.

Ваши просьбы подумать о других он игнорирует. Вы пытаетесь отсиживаться в своей комнате, но там нет туалета и кухни, поэтому вы вынуждены покидать ее и попадать под огонь оскорблений Васи.

Вы вызываете полицию, они говорят с Васей и уходят со словами: "Позовите, когда он что-нибудь посерьезнее совершит." После этого Вася становится невыносимым.

Cкорее всего Вася так делает преднамеренно. Он хочет заставить вас продать вашу долю ему по цене ниже рыночной. Это несправедливо, но законно.

Но даже это не худший вариант. У одного моего знакомого действия Васи привели к смерти одного из жильцов.

Как правильно покупать квартиры в складчину

Это не значит, что нельзя сообща купить квартиру и хорошо в ней жить. Можно, но надо убрать яблоко раздора -- общую кухню и санузел.

Я делаю именно это:

  1. Нахожу 3-4 покупателей, которые хотят купить маленькую квартиру в Москве и области.

  2. Нахожу квартиру, которую они могут купить вскладчину.

  3. Нахожу нотариуса, который следит за тем, чтобы при продаже квартиры все было по закону.

  4. Покупатели приобретают квартиру у продавца. После сделки каждому из них принадлежит доля квартиры.

  5. Переделываю квартиру так, чтобы в каждой комнате появился отдельный санузел и место для кухни.

  6. Квартиры передаются их владельцам с проведенными коммуникациями (электричество, газ, отопление, горячая и холодная вода, канализация), но без отделки.

  7. После этого покупатели квартир делают чистовой ремонт и въезжают.

Почему это работает?

Я говорил, что нельзя в складчину покупать квартиру, а потом жить в комнатах. С юридической точки зрения, как комнаты, так и маленькие квартиры являются долями. Но есть два важных отличия:

  • Отдельный вход и санузел

  • Возможность продажи студии

Ваша студия -- ваша крепость

В отличии от комнат, все квартиры оснащены отдельными входами, санузлами и кухонными блоками. Вам не нужно общаться с другими жильцами, чтобы помыть руки или приготовить чай.

Студию можно продать

В примере выше квартира принадлежит вам, Пете и Васе. Если вы хотите ее продать, то сначала должны предложить ее Пете и Васе. Продавать комнату на рынке вы можете только, если от комнаты откажутся Вася и Петя. Именно это побуждает Васю буянить.

В нашем случае такого не будет. При оформлении сделки каждый владелец студии подписывает отказ от преимущественного права покупки. Он позволяет вам продать студию без согласия остальных владельцев студий. Поэтому другим владельцам студий нет смысла "выживать" вас.

Рассмотрим все этапы покупки студии детально.

Шаг первый: Найти предложение

Если вы решили купить бюджетную студию, то сначала нужно найти того, кто ее продает. Хотя эта схема и становится более популярной, про нее сейчас мало кто знает. Вы можете найти такие студии на сайтах объявлений вроде Авито следующим образом:

  1. Посмотрите все объявления по продаже комнат в интересующем районе. Посчитайте среднюю цену комнаты.

  2. Теперь найдите все объявления по продаже квартир в вашем районе. Если цена квартиры такая же или чуть выше, чем цена комнаты, то скорее всего это студия и ее продают по нашей схеме.

Не хочется делать такой анализ? Тогда просто напишите мне, где вы хотите жить и я постараюсь помочь.

Шаг второй: Показ

Когда вы нашли подходящий вариант, нужно посмотреть на вашу будущую квартиру. Здесь нужно помнить, что перепланировка квартиры делается после покупки квартиры. То, что вам покажут -- это квартира до перепланировки. Вот пример из моей практики:

Там еще нет ни отдельных входов, ни санузлов в каждой студии. Все это появится после того, как квартира будет куплена и переделана.

На картинке выше показана квартира, разделенная на отдельные студии. В каждой из них свой душ, туалет и место для кухонного блока. Но на показе вы ничего этого не увидите. Вы увидите только комнаты.

Важно иметь в виду, что квартира до переделки может выглядеть не очень привлекательно. Если она находится в новостройке, там могут быть голый бетон. Если это старый дом, то в квартире могут жить люди.

Если при виде квартиры у вас возникает желание уйти, то спросите себя: Мои опасения основаны на фактах или это эмоции?

  • Если вам показали квартиру, а дома вы выяснили, что этот дом собираются сносить, то в таком случае опасения обоснованы. Не покупайте студии в домах под снос.

  • Если по полу ползают тараканы, то во время ремонта их можно вывести за 2000 рублей.

  • Если в квартире кто-то живет, это еще не значит, что вас хотят обмануть. Вместо этого поставьте себя на место собственника. Ему нужны деньги, поэтому он хочет продать квартиру. Покупателей нет, а денег хочется. Поэтому он решает не продавать ее, а сдавать. Как только квартира будет продана, живущие в ней люди съедут. Не стали бы вы сдавать квартиру на месте собственника?

Чтобы купить квартиру по цене комнаты, вам нужно увидеть квартиру так, как она будет выглядеть после продажи, перепланировки и ремонта. Квартира до перепланировки подобна гусенице, из которой после сделки получится несколько студий-бабочек.

Если будущая студия вам понравилась, на показе надо сразу забронировать ее. Вы подписываете с организатором договор брони и платите ему 50 000 рублей. Теперь вашу студию не могут продать другому человеку. Если сделка сорвется по вине организатора, то 50 000 рублей вам вернут.

Шаг третий: Ожидание

После бронирования нужно подождать, пока организатор найдет остальных покупателей студий.

Шаг четвертый: Сделка

Когда у каждой студии появились владельцы, все участники выходят на сделку. В сделке принимают участие:

  1. Владельцы студий (покупатели квартиры)

  2. Продавец квартиры

  3. Представитель строителей

  4. Нотариус

Нотариус следит за тем, чтобы все было сделано по закону. На сделке также заключается договор о перепланировке со строительной бригадой. После завершения сделки вам должны дать следующие документы:

  1. Договор купли-продажи

  2. Свидетельство из ЕГРП (подтверждение, что вы владеете долей квартиры)

  3. Соглашение между другими владельцами студий

  4. Отказ от преимущественного права покупки студии

В соглашении (пункт 3 выше) фиксируется в том числе

  • кому какая студия принадлежит, а также

  • порядок пользования общей зоной (например, что все скидываются на лампочку в коридоре).

Если вы получили все перечисленные документы, то стали владельцем доли в квартире. После этого начинается перепланировка.

Шаг 5: Перепланировка и предчистовой ремонт

На этом этапе в каждую студию проводится водопровод и канализация, электричество и другие коммуникации. Устанавливаются стены для санузлов и батареи.

Обращаю внимание, что ремонт заканчивается, когда все владельцы студий приняли работу строителей. Де юре заказчиками ремонта являетесь вы (владельцы студий). Организатор (я) всего лишь помогает вам в этом. Его работа заканчивается после предчистового ремонта.

Шаг 6: Чистовой ремонт

Теперь вам нужно сделать отделку (наклеить обои, поставить мебель и т. п.) в вашей студии. Можно сделать это самим или нанять бригаду строителей. Я не предлагаю чистовой ремонт, чтобы

  • держать цену на студии низкой и

  • чтобы каждый владелец студии мог оформить ее по своему вкусу.

Когда ремонт закончен, можно заселяться.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Эта схема законна?

Ответ: Да. Согласно статье 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации квартира может принадлежать нескольким людям. Сделка проводится через нотариуса. Он не допустит заключения незаконной сделки. Факт вашего владения долей регистрируется в ЕГРН.

***

Вопрос: Можно ли разрезать большие квартиры на маленькие, как вы здесь предлагаете?

Ответ: Можно, если соблюдать строительные нормы и правила. Перепланировку моих квартир разрабатывает команда архитекторов. Вместе у них 40 лет опыта.

***

Вопрос: Почему нельзя купить студию в ипотеку?

Ответ: Потому что для банков сумма кредита (до 3 000 000 рублей) слишком маленькая и большинство банков не дают ипотеку под залог доли. Когда вы будете читать этот текст, ситуация может измениться. Напишите мне и я расскажу вам о возможностях финансирования.

***

Вопрос: У меня есть миллион, но не хватает 500 000 рублей. Квартиру очень хочется. Как быть?

Ответ: Есть два варианта:

  • Потребительский кредит: Вы берете потребительский кредит на недостающую сумму. Нужно посчитать, сколько процентов вы заплатите. После этого принять решение -- стоит ли жилье в Москве этих денег?

  • Ипотека под залог другой недвижимости: Этот вариант работает, если у вас уже есть другая квартира. Допустим, вы приехали в Москву из Астрахани. Там у вас осталась квартира. Вы можете взять ипотеку под залог квартиры в Астрахани, чтобы купить студию в Москве.

***

Вопрос: Можно ли купить квартиру по такой схеме не в Москве, а в другом регионе?

Ответ: Зависит от региона. Напишите мне и я отвечу.

Следующий шаг

Если вы дочитали до этого места, значит хотите купить квартиру в Москве и области за полтора миллиона рублей. Это не метафора. Сейчас меня есть студия за полтора миллиона рублей. Полноценную рекламу по ней еще не запускали, поэтому она пока ждет своего владельца. Кроме этой студии есть еще несколько (дороже, но всегда меньше 3 миллионов).

Есть вопросы? Пишите мне на почту.

Всего доброго

Дмитрий Писаренко

dp@altruix.co


Download this book for your ebook reader.
(Pages 1-15 show above.)